분양가 6억 아파트, 실제로 필요한 돈은 얼마인가

청약에서 눈에 보이는 숫자는 분양가 하나지만, 실제로 준비해야 하는 돈은 그보다 큽니다. 취득세와 중도금 이자가 따로 붙고, 그 금액이 단지마다 크게 다릅니다. 실제 입주자모집공고 데이터로 두 단지를 끝까지 계산했습니다.

비교 대상 — 분양가는 비슷하고 조건은 다르다

분양가는 5,600만원 차이인데, 계약금 비율이 10%와 5%로 두 배 차이입니다. 당장 필요한 현금은 오히려 분양가가 낮은 쪽이 3,000만원 가까이 많습니다.

중도금 이자 — 발생액은 같은데 부담은 다르다

중도금은 회차별로 납부일이 다르고, 각 회차마다 납부일부터 입주까지 이자가 붙습니다. 첫 회차는 3년 넘게, 마지막 회차는 반년 남짓입니다. 금리 4.2%로 계산했습니다.

발생하는 이자는 3,150만원과 3,110만원으로 사실상 같습니다. 다른 건 누가 내느냐뿐입니다. 무이자 단지는 사업주체가 부담하므로 계약자가 낼 돈이 없고, 이자후불제 단지는 입주할 때 잔금과 함께 전액을 정산해야 합니다.

이자후불제는 면제가 아니라 미뤄지는 것입니다. 이걸 놓치면 입주 시점에 3,000만원짜리 구멍이 생깁니다.

취득세 — 분양가에 포함돼 있지 않다

분양 계약서의 금액에는 취득세가 없습니다. 잔금을 치르고 소유권을 넘겨받을 때 따로 냅니다. 무주택자가 1주택으로 취득하는 경우 기준입니다.

면적이 작은 쪽의 세율이 더 높은 게 의외로 보일 수 있는데, 취득세율은 면적이 아니라 취득가액으로 정해지기 때문입니다. 6억~9억 구간은 취득가액에 따라 1~3%로 올라가는 구조라, 분양가가 높은 대연 쪽 세율이 높습니다. 면적은 85㎡ 초과 여부로 농어촌특별세가 붙느냐만 가릅니다.

계약부터 입주까지 — 언제 얼마가 필요한가

한강 푸르지오(이자후불제) 기준입니다.

계약 시점에 필요한 건 계약금뿐입니다. 부담은 입주 시점에 몰립니다 — 잔금·중도금 상환·이자·취득세를 합치면 6억 1,940만원이 한꺼번에 필요합니다. 대부분 주택담보대출로 전환하지만, 그때 받을 수 있는 한도가 지금 소득으로 감당되는지가 실질적인 관문입니다.

그래서 청약을 넣기 전에 DSR 한도를 먼저 보는 게 순서입니다. 입주는 4~5년 뒤인데, 그때 소득이 지금보다 크게 늘어난다는 보장은 없습니다.

표에 없는 비용

• 유상옵션 — 발코니 확장·시스템에어컨·빌트인 가전. 단지에 따라 수천만원이고, 옵션을 더하면 취득가액이 올라 취득세도 함께 늘어납니다.
• 법무사 수수료·채권 매입 — 소유권 이전 등기 비용. 채권은 즉시 매도하면 할인율만큼만 부담합니다.
• 이사비·입주 청소·가전·가구 — 신축 입주는 기존 가전을 그대로 쓰기 어려운 경우가 많습니다.
• 중도금 대출이 안 될 가능성 — 일부 공고는 "집단대출 미정"이라고 명시합니다. 대출이 성사되지 않으면 중도금 60%를 자력으로 마련해야 합니다.

계산 조건

입주자모집공고의 공급금액표·납부일정·중도금 이자 조건을 그대로 사용했습니다. 중도금 이자는 회차별 납부일부터 입주예정월까지의 기간에 금리 4.2%(참고금리, 공고 금리 아님)를 적용해 합산했습니다. 실제 대출 금리와 실행 회차는 금융기관·규제지역 여부에 따라 달라집니다.

취득세는 무주택자가 1주택으로 취득하는 경우이며, 다주택·조정대상지역은 중과세율이 적용됩니다. 옵션은 포함하지 않았습니다.

샐러리크루의 비공식 참고용 추정입니다. 공고 기준 계산이며 실제 금리·대출 조건·세액은 개인 상황과 금융기관 심사에 따라 달라집니다.