전세와 월세, 진짜 비용은 얼마나 다른가
전세와 월세를 비교할 때 보통 전세대출 이자와 월세를 나란히 놓습니다. 그런데 그건 절반만 본 것입니다. 전세는 목돈이 묶이고, 월세는 세액공제가 붙습니다. 둘 다 넣고 전월세 전환 데이터 기준으로 끝까지 계산했습니다.
빠지기 쉬운 두 가지
첫째, 묶인 돈에도 비용이 있습니다. 전세금 4억을 현금으로 냈다면 이자를 한 푼도 안 내니 공짜처럼 보이지만, 그 돈을 예금에 뒀다면 받았을 이자를 포기한 것입니다. 이게 실제로 지불한 값입니다.
둘째, 세금이 다릅니다. 월세는 세액공제(한도 1,000만원)를 받고, 전세대출 이자는 소득공제(한도 400만원)를 받습니다. 공제 방식도 한도도 달라 체감 차이가 큽니다.
같은 집을 두 방식으로 — 월 실질 주거비
전세 4억, 월세 보증금 5,000만원인 같은 집을 가정했습니다. 월세는 전월세 전환율 5.5%로 환산해 월 160.4만원입니다.
| 선택 | 현금 지출 | 묶인 돈의 기회비용 | 공제 효과 | 월 실질 |
|---|---|---|---|---|
| 월세 (보증금 5,000만) | 160.4만원 | 12.3만원 | −12.5만원 | 160.3만원 |
| 전세 — 대출 3.5억 | 116.7만원 | 12.3만원 | −5.0만원 | 124.0만원 |
| 전세 — 전액 현금 4억 | 0원 | 98.7만원 | − | 98.7만원 |
전세대출을 쓰면 월세보다 월 36만원, 연 435만원 쌉니다. 전세금을 전부 현금으로 낼 수 있다면 월 62만원, 연 739만원 차이입니다.
흥미로운 건 공제 효과가 월세 쪽이 더 크다는 점입니다. 월세는 연 150만원, 전세대출은 연 60만원을 아낍니다. 월세 세액공제는 낸 세금에서 직접 빼주는 반면 전세대출은 소득에서 빼주는 방식이고 한도도 400만원으로 낮기 때문입니다. 그런데도 전세가 이기는 건, 애초에 지출 자체가 훨씬 적어서입니다.
→ 내 보증금·월세·금리로 비교하기결론이 뒤집히는 지점
위 숫자는 전환율 5.5%, 대출금리 4%라는 특정 조건의 결과입니다. 조건이 바뀌면 답도 바뀝니다.
전월세 전환율이 낮으면 월세가 이긴다
| 전환율 | 환산 월세 | 월세 실질 | 전세(대출) 실질 | 유리한 쪽 |
|---|---|---|---|---|
| 3.5% | 102.1만원 | 101.9만원 | 124.0만원 | 월세 |
| 4.0% | 116.7만원 | 116.5만원 | 124.0만원 | 월세 |
| 4.5% | 131.3만원 | 131.1만원 | 124.0만원 | 전세 |
| 5.5% | 160.4만원 | 160.3만원 | 124.0만원 | 전세 |
| 6.5% | 189.6만원 | 189.4만원 | 124.0만원 | 전세 |
손익분기는 전환율 4.26%입니다. 전세대출 금리(4%)보다 0.26%p만 높으면 전세가 유리해진다는 뜻입니다. 전환율은 지역·물건마다 다르니 내가 보고 있는 두 매물의 실제 전환율을 계산해보는 게 먼저입니다. 전세금과 월세 보증금의 차액으로 월세를 나누면 나옵니다.
전세대출 금리가 높으면 월세가 이긴다
| 대출금리 | 월 이자 | 전세 실질 | 월세 실질 | 유리한 쪽 |
|---|---|---|---|---|
| 3.0% | 87.5만원 | 94.8만원 | 160.3만원 | 전세 |
| 4.0% | 116.7만원 | 124.0만원 | 160.3만원 | 전세 |
| 5.0% | 145.8만원 | 153.2만원 | 160.3만원 | 전세 |
| 5.5% | 160.4만원 | 167.8만원 | 160.3만원 | 월세 |
| 6.0% | 175.0만원 | 182.3만원 | 160.3만원 | 월세 |
손익분기는 대출금리 5.2%입니다. 현재 4% 수준이라면 1.2%p의 여유가 있습니다. 다만 전세대출은 대개 변동금리라, 계약 기간 중에 이 선을 넘을 수 있다는 점은 감안해야 합니다.
현금이 있다면 — 예금 금리가 5.69%를 넘어야 월세가 낫다
전세금 전액을 현금으로 낼 수 있는 경우, 비교 대상은 전환율 5.5%와 예금 세후 수익률입니다. 예금 금리가 5.69%(세후 4.81%)를 넘어야 월세가 유리해지는데, 현재 3%대 예금 환경에서는 상당히 먼 이야기입니다.
거꾸로 말하면 고금리 시기에는 전세의 매력이 줄어듭니다. 목돈을 굴려서 얻는 수익이 커지기 때문입니다. 전세가 유리하다는 통념은 저금리를 전제로 한 것입니다.
숫자에 안 잡히는 것
- 보증금을 못 돌려받을 위험 — 이게 가장 큽니다. 월세는 잃을 수 있는 돈이 보증금 5,000만원이지만 전세는 4억 전부가 걸립니다. 위에서 계산한 연 435만원의 이득은 이 위험을 감수한 대가이지 공짜가 아닙니다. 전세보증금 반환보증에 가입하면 위험은 줄지만 보증료가 붙어 실질 비용이 올라갑니다.
- 유동성 — 전세는 목돈이 2년 이상 묶입니다. 이직·이사·급한 목돈이 필요한 상황에서 융통할 수 없다는 건 표에 안 나오는 제약입니다.
- 공제 요건 — 월세 세액공제는 무주택 세대주에 총급여 8,000만원 이하여야 하고, 전입신고와 계약서상 주소 일치가 필요합니다. 요건을 못 맞추면 위 표의 공제 효과가 0이 되어 월세 쪽이 더 불리해집니다.
- 전세대출 한도 — 3.5억을 빌릴 수 있다는 전제 자체가 소득에 달려 있습니다. DSR 한도에 걸리면 선택지가 아예 없어집니다.
- 중개보수 — 전세는 보증금 기준이라 중개보수가 월세보다 큽니다. 2년마다 반복되는 비용입니다.
정리하면
- 지금 조건(전환율 5.5%·대출 4%)에서는 전세가 확실히 쌉니다. 대출을 써도 연 435만원, 현금이면 연 739만원 차이입니다.
- 기준선은 전환율 4.26%와 대출금리 5.2%입니다. 내가 보는 매물의 전환율이 이보다 낮거나 받을 수 있는 금리가 이보다 높으면 월세를 다시 보세요.
- 전세의 이득은 위험의 대가입니다. 연 435만원을 얻는 대신 4억을 위험에 놓는 거래이고, 그 위험이 감당 가능한지가 실제 판단 기준입니다.
계산 조건
전세 4억·월세 보증금 5,000만원, 전월세 전환율 5.5%, 전세대출 금리 4%, 예금 연 3.5%(이자소득세 15.4% 차감 후 2.96%) 가정입니다. 공제 효과는 총급여 6,000만원 무주택 세대주가 다른 공제 없이 월세 또는 전세대출 이자만 반영했을 때의 결정세액 차이로 계산했습니다(지방소득세 제외).
전세대출은 이자만 상환하는 조건으로 보았고, 원금을 함께 갚으면 그만큼 현금 지출이 늘지만 이는 비용이 아니라 자산 이전입니다. 보증료·중개보수·이사비는 포함하지 않았습니다. 전환율과 금리는 지역·시기·개인 신용에 따라 크게 달라지므로 절대 금액보다 손익분기 지점을 기준으로 보세요.
샐러리크루의 비공식 참고용 추정입니다. 전월세 전환율·대출 금리·공제 요건은 시기와 개인 상황에 따라 달라지며, 실제 계약 전에는 반드시 개별 확인이 필요합니다.